Logo Private Banking

Trotz Corona: Eignen sich Mikro-Apartments als langfristige Anlagestrategie?

Die moderne Wohnform Micro Living hat sich in den vergangenen Jahren zu einer interessanten Immobilien-Anlage entwickelt. Auch in der Corona-Pandemie zeigten Mikro-Apartments eine stabile Auslastung. Doch kann sich das Asset langfristig behaupten? Einen Überblick gibt Hendrik Kappe vom Projektentwickler Kappe.

Mikro-Apartments gelten als kleine attraktive Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen in sehr gut angebundenen City-Lagen. Oft werden sie temporär über mehrere Monate oder Jahre angemietet. Durch ihre geringen Flächen ermöglichen sie erschwingliche Miet- und Kaufpreise und können so dazu beitragen, den angespannten Wohnungsmarkt in den A- und B-Städten zu entlasten. Das Segment ist in den vergangenen Jahren stark gewachsen und hat sich im Hinblick auf Angebote und Apartmentgrößen zunehmend ausdifferenziert. 2017 entfielen laut der 5 %-Studie aus 2019 von Bulwiengesa rund 41 Prozent aller neu gebauten Wohnungen auf die Größenklasse von Mikro-Apartments – im Jahr 2008 waren es nur rund 13 Prozent.

Der große Mangel an urbanem Wohnraum und die stetige Zunahme von Singlehaushalten hat eine Entwicklung vorangetrieben, die zunächst mit optimiert geschnittenen Studenten-Apartments begann. Inzwischen hat sich das Mikro-Segment bei einer großen Bandbreite von Zielgruppen durchgesetzt. Zwar liegen Studenten-Apartments noch immer mit einem Anteil von 55 Prozent der bestehenden Mikroapartments vorn, 45 Prozent belegen aber andere Nutzergruppen, von Pendlern über Projektmitarbeiter und Berufseinsteiger bis zu Senioren. Dies ermittelte die aktuelle Bulwiengesa-Studie der Initiative Micro-Living (IML) im November 2020.

Micro-Living steht heute nicht mehr nur für Ein-Zimmer-Wohnungen zwischen rund 12 und 35 Quadratmetern. Längst haben sich die Quadratmeterzahlen vieler Angebote erhöht und die Wohnräume sind auf die jeweiligen Nutzer-Gruppen vom Co-Living bis zur barrierefreien Wohnung zugeschnitten. Viele Einheiten werden auch als Zwei-Zimmer-Apartments konzipiert und umfassen teils bis zu 55 oder mehr Quadratmeter. Die All-in-Mieten der oft hochwertig ausgestatteten Mikro-Apartments liegen je nach Größe, Standard, Betriebskonzept und Lage zwischen 250 und 1.300 Euro. Dabei lassen sich im Schnitt hohe Renditen zwischen 4 und 7 Prozent erzielen.

Viele Investoren nutzen diese Chance, um die Performance ihrer klassischen Wohnportfolios zu steigern. Zu beachten ist, dass die Fluktuation in teil- oder vollmöblierten Wohnungen höher ist als in klassischen Mehrfamilienhäusern. Eine integrierte Möblierung schützt die Immobilie vor Schäden durch häufige Umzugstätigkeit und starker Abnutzung.

Hoch im Kurs – auch in der Pandemie

Die Corona-Pandemie war für das noch junge Segment der Mikro-Apartments eine erste Bewährungsprobe. Der Eindruck, dass es bei den Mikro-Apartmenthäusern zu relativ wenigen Beeinträchtigungen kam, hat sich mit der IML-Studie 2020 bestätigt. Danach sahen es zwar viele Betreiber als Problem an, die gewohnt hohe Belegung weiter sicherzustellen, aber es kam offenbar kaum zu Mietausfällen oder tatsächlich Einbrüchen.

Zudem zeigte sich, dass es in dieser Zeit einfacher möglich war, günstige Apartments zu vermieten als hochpreisige. Auch die Zahl der Anmietungen sackte kaum ab, dafür kam es zu einer leichten Verschiebung bei der Mietersturkur: Die Studentenzahl ging im Schnitt um etwa 3 Prozent zurück und wurde trotz Homeoffice von anderen Mietergruppen ersetzt. Insgesamt stiegen die Bewirtschaftungskosten wegen der Hygienemaßnahmen leicht an. Größere Apartmenthäuser mit mehr als 100 Einheiten haben im Verhältnis geringere Betriebskosten als kleinere Häuser. Dafür war die Auslastung der kleinen Objekte in der Pandemie oft besser zu gewährleisten als die großer Häuser.

A-Standorte waren besonders stabil, doch auch die B-, C- und D-Standorte konnten das Belegungsniveau der Apartments absichern. Selbst bei den Hybridformen mit gewerblichem Betreiberkonzept wie Serviced Apartments hat das Segment verhältnismäßig stabil abgeschnitten. Gegenüber Hotels, die mitunter schließen mussten, haben zum Beispiel die Serviced Apartments eine durchschnittliche Belegung von immerhin 50 bis 60 Prozent statt der üblichen 80 bis 90 Prozent erreicht und viele waren im Oktober 2020 schon wieder fast auf Normalniveau.

Laut IML-Studie lag 2020 die Bereitschaft zu Ankäufen und Neubauvorhaben von Mikro-Apartments bei den befragten Unternehmen – Bestandshaltern, Investoren und Betreibern – auf einem ähnlich hohen Niveau wie vor der Pandemie. Insofern hat sich das Immobilien-Anlageklasse bei den kurzfristigen Auswirkungen der Krise sehr solide gezeigt.

Lesen Sie hier Seite 2 des Artikels

Mikro Apartments / City-Apartments senior

City-Apartments senior

Sicherheit und Wohnkomfort

Die City-Apartments senior sind optimiert geschnittene Apartments mit 1, 2 oder 3 Zimmern und offenen, flexibel nutzbaren Wohnbereichen. Erfüllt werden die Wünsche von Senioren, die als Singles oder Paare Wert auf frei gestaltbare Räume und eigenes Mobiliar legen. Das Konzept senior setzt dabei auf barrierearme oder -freie Räume, die Sicherheit im Alltag bieten und optional an die mobilen Möglichkeiten der Bewohner angepasst werden können.

Die Apartments verfügen je nach Zimmeranzahl über Wohnflächen zwischen 28 und 45 m², die 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen sogar bis zu 60 m². Die Wohnungen sind durchgängig mit Balkonen, Einbauküchen und geräumigen Bädern ausgestattet. Nebeneinander liegende Apartments lassen sich auch bei diesem Konzept zusammenlegen.

Das Produkt „City-Apartments senior“ gewährleistet ruhige, zentrale Wohnlagen mit einer sehr guten infrastrukturellen Anbindung. Dieser Wohnungstyp kann auch als reine Seniorenimmobilie mit oder ohne Betreiber realisiert werden.

  • Ausstattung
    Schlaf-/Wohnbereich, Bequemes Bad, Balkon, barrierefrei (barrierearm) optional: größere und selbstleuchtende Schalter, Notrufschalter
  • Möblierung
    Standardmäßig mit Küchenzeile
    optional: ohne Möblierung, teil- oder vollmöbliert
  • Größe
    1-Zimmer-Apartments: 28 bis 35 m2
    2-Zimmer-Apartments: 32 bis 45 m2
    2-3-Zimmer-Apartments: 45 bis 60 m2
  • Betreiber
    Ohne Betreiber, alternativ als Betreiberimmobilie
  • Zusätzliche Ausstattung
    ggf. Serviceangebote seitens karitativen Dienstes
  • Nachhaltigkeit
    Die Gebäude erfüllen in der Regel den KfW-Effizienzhaus 40 Plus Standard oder den KfW-Effizienzhaus-55-Standard und sind somit zukunftssicher und umweltfreundlich.
Mikro Apartments / City-Apartments comfort

City-Apartments comfort

Zentral wohnen – für vielfältige Lebensentwürfe

Die „City-Apartments comfort“ bieten ein breites Angebot für unterschiedlichste Wohnbedürfnisse in urbanen Lagen. So finden Singles, Paare, Berufseinsteiger, Pendler und Senioren ein wohnliches und günstiges Zuhause. Alle Apartments haben einen Schlaf- und Wohnbereich, ein Bad und eine Küchenzeile. Nach Bedarf werden die City-Apartments comfort mit ihren Wohnungsgrößen von etwa 32 bis 45 m2 auch voll- bzw. teilmöbliert angeboten. Eine Zusammenlegung zweier Apartments, um den Wohnraum zu vergrößern, ist nach Wunsch möglich.

  • Ausstattung
    Schlaf- und Wohnbereich, Bad, Balkon / im Erdgeschoss mit eigener Terrasse, Barrierearm
  • Möblierung
    Standardmäßig mit Küchenzeile
    optional: ohne Möblierung, teil- oder vollmöbliert
  • Größe
    2-Zimmer-Apartments: 32 bis 45 m2
    Optional: 1-Zimmer-Apartments: 26 bis 30 m2, 3-Zimmer-Apartments: 45 bis 60 m2
  • Betreiber
    ohne Betreiber (Auch als Betreiberimmobilie realisierbar)
  • Nachhaltigkeit
    Die Gebäude erfüllen in der Regel den KfW-Effizienzhaus 40 Plus Standard oder den KfW-Effizienzhaus-55-Standard und sind somit zukunftssicher und umweltfreundlich.
Mikro Apartments / City-Apartments student

City-Apartments student

Klein, schick und unabhängig​

Mit ihren smarten Grundrissen bieten die City-Apartments student vollwertiges Wohnen zu günstigen Mietpreisen. Die kompakten Wohneinheiten in modernem Design verfügen über beste Verkehrsanbindung und kurze Wege zu den Bildungseinrichtungen vor Ort. Eine effiziente Flächenplanung auf 22 bis 28 m2 für 1-Zimmer-Apartments garantiert Studenten, Auszubildenden und Berufseinsteigern erschwingliche Mieten und eine zugleich hohe Wohnqualität mit Privatsphäre zum entspannten Lernen. Die City-Apartments student werden auch nach individuellen Betreiber-Vorgaben konzipiert und umgesetzt. Je nach Standort und Anforderungen können die Apartments zum Beispiel auch mit zwei Zimmern realisiert werden.

  • Ausstattung
    Schlaf- und Wohnbereich, Bad, Balkon oder Terrasse
  • Möblierung
    Standardmäßig mit kleiner Küche.
    Optional ohne Möblierung, teil- oder vollmöbliert.
  • Größe
    1-Zimmer-Apartments: 22 bis 28 m2
    Optional 2-Zimmer-Apartments: 32 bis 40 m2
  • Zusätzliche Ausstattung
    Wasch- und Trockenbereich mit professionellen münzbetriebenen Waschmaschinen im Haus
  • Nachhaltigkeit
    Die Gebäude erfüllen in der Regel den KfW-Effizienzhaus 40 Plus Standard oder den KfW-Effizienzhaus-55-Standard und sind somit zukunftssicher und umweltfreundlich.