Die moderne Wohnform Micro Living hat sich in den vergangenen Jahren zu einer interessanten Immobilien-Anlage entwickelt. Auch in der Corona-Pandemie zeigten Mikro-Apartments eine stabile Auslastung. Doch kann sich das Asset langfristig behaupten? Einen Überblick gibt Hendrik Kappe vom Projektentwickler Kappe.
Mikro-Apartments gelten als kleine attraktive Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen in sehr gut angebundenen City-Lagen. Oft werden sie temporär über mehrere Monate oder Jahre angemietet. Durch ihre geringen Flächen ermöglichen sie erschwingliche Miet- und Kaufpreise und können so dazu beitragen, den angespannten Wohnungsmarkt in den A- und B-Städten zu entlasten. Das Segment ist in den vergangenen Jahren stark gewachsen und hat sich im Hinblick auf Angebote und Apartmentgrößen zunehmend ausdifferenziert. 2017 entfielen laut der 5 %-Studie aus 2019 von Bulwiengesa rund 41 Prozent aller neu gebauten Wohnungen auf die Größenklasse von Mikro-Apartments – im Jahr 2008 waren es nur rund 13 Prozent.
Der große Mangel an urbanem Wohnraum und die stetige Zunahme von Singlehaushalten hat eine Entwicklung vorangetrieben, die zunächst mit optimiert geschnittenen Studenten-Apartments begann. Inzwischen hat sich das Mikro-Segment bei einer großen Bandbreite von Zielgruppen durchgesetzt. Zwar liegen Studenten-Apartments noch immer mit einem Anteil von 55 Prozent der bestehenden Mikroapartments vorn, 45 Prozent belegen aber andere Nutzergruppen, von Pendlern über Projektmitarbeiter und Berufseinsteiger bis zu Senioren. Dies ermittelte die aktuelle Bulwiengesa-Studie der Initiative Micro-Living (IML) im November 2020.
Micro-Living steht heute nicht mehr nur für Ein-Zimmer-Wohnungen zwischen rund 12 und 35 Quadratmetern. Längst haben sich die Quadratmeterzahlen vieler Angebote erhöht und die Wohnräume sind auf die jeweiligen Nutzer-Gruppen vom Co-Living bis zur barrierefreien Wohnung zugeschnitten. Viele Einheiten werden auch als Zwei-Zimmer-Apartments konzipiert und umfassen teils bis zu 55 oder mehr Quadratmeter. Die All-in-Mieten der oft hochwertig ausgestatteten Mikro-Apartments liegen je nach Größe, Standard, Betriebskonzept und Lage zwischen 250 und 1.300 Euro. Dabei lassen sich im Schnitt hohe Renditen zwischen 4 und 7 Prozent erzielen.
Viele Investoren nutzen diese Chance, um die Performance ihrer klassischen Wohnportfolios zu steigern. Zu beachten ist, dass die Fluktuation in teil- oder vollmöblierten Wohnungen höher ist als in klassischen Mehrfamilienhäusern. Eine integrierte Möblierung schützt die Immobilie vor Schäden durch häufige Umzugstätigkeit und starker Abnutzung.
Hoch im Kurs – auch in der Pandemie
Die Corona-Pandemie war für das noch junge Segment der Mikro-Apartments eine erste Bewährungsprobe. Der Eindruck, dass es bei den Mikro-Apartmenthäusern zu relativ wenigen Beeinträchtigungen kam, hat sich mit der IML-Studie 2020 bestätigt. Danach sahen es zwar viele Betreiber als Problem an, die gewohnt hohe Belegung weiter sicherzustellen, aber es kam offenbar kaum zu Mietausfällen oder tatsächlich Einbrüchen.
Zudem zeigte sich, dass es in dieser Zeit einfacher möglich war, günstige Apartments zu vermieten als hochpreisige. Auch die Zahl der Anmietungen sackte kaum ab, dafür kam es zu einer leichten Verschiebung bei der Mietersturkur: Die Studentenzahl ging im Schnitt um etwa 3 Prozent zurück und wurde trotz Homeoffice von anderen Mietergruppen ersetzt. Insgesamt stiegen die Bewirtschaftungskosten wegen der Hygienemaßnahmen leicht an. Größere Apartmenthäuser mit mehr als 100 Einheiten haben im Verhältnis geringere Betriebskosten als kleinere Häuser. Dafür war die Auslastung der kleinen Objekte in der Pandemie oft besser zu gewährleisten als die großer Häuser.
A-Standorte waren besonders stabil, doch auch die B-, C- und D-Standorte konnten das Belegungsniveau der Apartments absichern. Selbst bei den Hybridformen mit gewerblichem Betreiberkonzept wie Serviced Apartments hat das Segment verhältnismäßig stabil abgeschnitten. Gegenüber Hotels, die mitunter schließen mussten, haben zum Beispiel die Serviced Apartments eine durchschnittliche Belegung von immerhin 50 bis 60 Prozent statt der üblichen 80 bis 90 Prozent erreicht und viele waren im Oktober 2020 schon wieder fast auf Normalniveau.
Laut IML-Studie lag 2020 die Bereitschaft zu Ankäufen und Neubauvorhaben von Mikro-Apartments bei den befragten Unternehmen – Bestandshaltern, Investoren und Betreibern – auf einem ähnlich hohen Niveau wie vor der Pandemie. Insofern hat sich das Immobilien-Anlageklasse bei den kurzfristigen Auswirkungen der Krise sehr solide gezeigt.
